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2010年太原市房地产市场运行监测报告

发布时间:2011-02-16

  2010年太原市房地产市场运行监测报告

  市场运行监测报告课题组

  2010年太原房地产市场,总体上保持了较为平稳、健康的发展。具有着极其广阔的发展前景。

  从政策层面看,国家宏观调控房产市场政策频出,“坚决抑制不合理住房需求”、“遏制房价过快上涨”、“增加住房有效供给”、“加快保障性安居工程建设”等政策成为调控的主要目标。此后,地产政策越发严厉,二套房房贷首付比例和利率纷纷上调,三套及以上房贷全面叫停……各地的“限购”、“限贷”政策不断出台。

  虽然调控压力重重,但2010年房地产市场还是走出了09年的低迷。加上星河湾、万达等高端项目相继入市,宣告了太原房地产高端时代的来临。在高端项目的带动下,整个太原房地产市场成交均价出现上涨。

  2010年,全市实现地区生产总值(GDP)1778.05亿元,比上年增长11.0%,增速比上年(2.6%)加快8.4个百分点。经济总量比上年净增加232.81亿元。

  全年第一产业增加值31.37亿元,增长4.9%;第二产业增加值798.49亿元,增长12.0%;第三产业增加值948.19亿元,增长10.5%。三次产业占GDP的比重依次为:1.8%,44.9%和53.3%,对经济增长的贡献率为:0.7%,45.2%和54.1%,在GDP 11%的增长速度中,三次产业分别拉动0.1、5.0和5.9个百分点。

  全社会固定资产投资增速在前8个月回落至全年最低点(仅增长2.8%)后,从9月份开始增速明显加快。从单月看,连续4个月稳步提升,9月、10月、11月、12月的增速均在30%左右,月平均投资额扩大到100亿元以上,特别是12月份投资额达到230.92亿元,创造了改革开放30年以来的单月投资最高值。

  太原房地产市场有着巨大潜力,并且不断改善的投资环境和较为丰厚的投资回报,使太原房地产业成为各大开发商投资的重要领域。星河湾、万科、万达等十多家全国知名的大型房地产开发企业陆续进驻太原。

  这些外来大型房地产企业,一方面为太原房地产市场带来了品质出众的高端产品,从而更加丰富了太原房地产市场的产品,另一方面也带来了大型房地产企业成熟的运作和管理机制,以及对客户需求的准确把握。但不可否认的是,同时也成为推高太原市商品住宅均价的重要原因。

  从太原市商品住宅均价走势来看,10年7月前基本维持在5700元上下,但随着星河湾、万达广场项目的集中上市,7月底太原市商品住宅的平均价格就飙升至12654元,其后也一直维持在7000多元的高位,如果不考虑外来高端项目的拉动作用,太原市实际房价仍然在5500~6000元左右。

  总的来说,与国内一线城市及大部分二线城市相比,太原市房地产市场保持了较为平稳、健康的发展,总体上保持了购销两旺的局面,在国家出台严厉的限购措施后,太原市政府对政策积极、深入地进行贯彻和执行,保证了太原市整体商品住宅价格的涨势趋于平稳,保证了今后平稳发展的基础。无论从哪个角度来看,太原市房地产市场都具有着极其广阔的发展前景。

  一、太原城市基础设施建设

  2010年开工重点建设项目118项,改造小街小巷70条。其中,实施城市主次干道工程35项、桥梁工程2项,祥云桥、南中环桥、滨河东路北延、并州东西街改造、平阳路改造等工程全面完工;滨河西路南延、府东街东延、胜利东街打通、长风商务区路网、龙城南北街及其路网等工程顺利推进。实施城市配套工程77项,部分工程建成投用。实施2项防洪治污工程、2项节能减排工程。

  截止2010年末全市共完成天然气置换工程36万户,新增天然气用户4万户。集中供热扩网1106万平方米,集中供热普及率达到88.2%。燃气普及率达到98.6%。城市污水处理率达到83.9%,提高13.9个百分点。完成城市公共供水1.9亿立方米。年末公交运营线路网长度635.50公里,年客运量4.15亿人次。

  2010年全市建成区共实施园林绿化工程39项,晋商博物馆、陶园、滨河东路北延绿化、长风西大街道路绿化等24项工程全面竣工。创建省级园林化单位3个,省级园林化小区2个,创建市级园林化单位13个,市级园林绿化先进单位25个。全市共有综合性公园26个,专类园11个,带状公园3个,街头游园59个,社区游园43个,街旁绿地46块。建成区绿化覆盖面积8759公顷,园林绿地面积7611公顷,公园绿地面积2576公顷。建城区绿化覆盖率36.8%,绿地率32.0%,人均公园绿地面积9.59平方米。

  二、商品住宅总体情况

  1、商品住宅

  图 2008年至2010年太原商品住宅供求情况

  数据来源:CRIC

  2010年,太原商品住宅市场供应面积为743.98万㎡,较上年上涨4.43%。伴随着越来越多的外来大型开发商转战二、三线城市的房地产市场,太原房地产市场处于开始加速上升的阶段,特别是太原这个具有诱惑力的城市,享誉全国的山西购房者,相信在未来的几年内将会有更多的外来大型开发商进驻太原,我们也同时相信明年的太原房地产商品房住宅供应面积将会是稳中有升的趋势。

  太原商品房住宅市场成交面积为587.6万㎡,较上年上涨23.54%。回顾今年房地产市场,政府陆续出台了一系列抑制房价过快上涨的措施,对于一线城市房地产市场受到了较为严重的调控。但对于太原这个特殊的城市,并未真正受到连续出台的宏观政治影响,反而有逆势上行的趋势。造成这种现象的主要原因我们认为是,太原房地产市场管理较为宽松,对于出台的调控政策执行正在到位。同时太原这个市场刚性和投资需求较为旺盛,强大的购买力也是带动市场上升的重要原因。

  2、商品房住宅价格

  图 2008年至2010年太原商品住宅成交价格变化情况

  2010年,太原房商品房住宅成交均价为6788元/㎡,较上年上涨34.98%。今年,高端价位的楼盘可谓层出不穷,先是星河湾的开盘热销,然后是万达广场和摩天石以及万国成MOMA相继开盘都代表着太原房地产市场高端楼盘。

  图 2010年太原商品住宅成交价格变化情况

  2010年,商品住宅价格稳中有升,2010年7月星河湾开盘带来年度销售均价峰值,整体市场来看,受高端项目带动,未来成交均价仍有上升空间。

  三、保障房建设

  住房保障是社会保障体系的重要组成,也是关系群众切身利益的重大民生问题。

  2010年,全年房地产开发投资241.09亿元,比上年增长46.1%。商品住宅投资185.16亿元,增长58.6%,其中:经济适用住房投资14.0亿元,增长192.9%。分户型看,90平方米以下住房投资42.36亿元,占住宅投资的比重为22.9%。

  2010年,太原市保障性安居工程新建开工19740套,172.84万平方米,投资27.15亿元,大幅超额完成省政府下达的目标任务,兑现了向全市人民承诺的实事。

  太原市2010~2012年将大力推进棚户区改造,共规划68个项目,总建筑规模734.01万平方米,其中保障性住房239.33万平方米,包括廉租住房40.11万平方米,经济适用房54.00万平方米,限价商品房145.22万平方米。其余为商品房,共494.69万平方米。

  四、商业用房

  图2008-2010年太原市商业市场供求对比图

  数据来源:CRIC

  2010年,太原商业市场供应量为41.51万㎡,较去年上涨55%。本年成交面积为39.66万㎡,成交量较上年上涨55.77%。

  太原商业市场无论从供应量还是成交方面都呈现逐年上升的趋势,从2008年到2010年每年都以接近50%的比例上涨。这证明了太原商业市场逐渐扩大的趋势。对于太原这个二三线城市来讲,二手房交易市场本身不够成熟,商业物业出售较为困难,商业市场发展还处于初级阶段。

  由于中国当地产市场普遍都以住宅开发为主,缺少商业项目开发、招商及运营等方面的经验,目前来看商业模式较为成熟的开发商为万达、九龙仓等。由于政策的调控方向的转变,未来商业地产旅游地产将会成为房地产市场开发的新方向。

  五、商业物业价格

  图6-8 2010年太原市商业市场成交均价季度对比图

  2010年,太原商业物业销售价格波动较大,随着住宅市场的火爆,底铺型商业越来越受到投资者的亲睐。

  六、办公用房

  图6-4 2008-2010年太原市办公市场供求对比图

  2010年,太原办公市场供应面积为16.5万㎡,较上年上涨79.74%。成交面积为17.17万㎡,较上年上涨64.3%。

  中部崛起,“十二五”规划将太原设为山西省经济区,伴随着大方向的确立,日渐成熟的商业氛围也将会在太原形成。未来的真正的CBD等形式也会逐渐在太原成型。需求量上涨,必然会导致供应量的不段增加,因此我们有理由相信,太原的办公市场仍有较大的成长空间,同时也将逐步走向成熟化、集中化。

  七、办公价格

  图6-9 2010年太原市办公市场成交均价季度对比图

  数据来源:CRIC

  2010年,太原办公市场2010年成交均价在7000元/㎡上下,高于去年同期水平,处上升阶段。随着政府办公的南移,城市的向南发展,小店区、长风商务区的带动,办公市场成交均价有较大上升空间。

  八、土地供应量

  图2007年至2010年太原土地供应情况

  从数据上来看,2010年总共出让土地33幅,出让面积为243.36万㎡。与2009年相比大幅减少。

  图 太原市供应地块区域分析

  从区域情况来看,2010年推出了33幅土地,总面积为243.36万㎡。其中,迎泽区的出让土地面积为9.74万㎡,占土地出让总量的4%;杏花岭区的出让土地面积为27.32㎡,占土地出让总量的11.22%;小店区的出让土地面积为64.59万㎡,占土地出让总量的26.54%万柏林区的出让土地面积为16.33万㎡,占土地出让总量6.71%;尖草坪区的出让土地面积为113.01万㎡,占土地出让总量的46.43%;晋源区的出让土地面积为12.38万㎡,占土地出让总量的5.08%。

  杏花岭区、万柏林区、晋源区比09年土地出让面积高,其他区域出让面积都有所下降,其中小店区出现明显的下降。我们分析认为,在2010年强力的政策调控下小店区土地市场已经呈现出趋于理性,回归市场的态势。

  九、土地成交量

  2010年太原土地成交量大幅减少,2010年土地市场共成交22幅土地,占地面积为151.23万㎡。与去年同期相比成交幅数减少47幅,同比缩减幅度为68.11%,占地面积减少了334.65万㎡,同比下降了68.87%。

  图 2007年至2010年太原土地成交情况

  数据来源:CRIC

  成交地块区域分析

  2010年太原土地市场总共成交了22宗土地,总占地面积为151.23万㎡。迎泽区总共成交土地面积为9.74万㎡,占总成交面积的6.44%,杏花岭区总共成交土地面积为27.32万㎡,占总成交面积的18.07%,尖草坪区总共成交土地面积为30.11万㎡,占总成交面积的19.91%,小店区总共成交面积为62.27万㎡,占总成交面积的41.18%,万柏林区总共成交面积为13.62万㎡,占总成交面积的9%,晋源区总共成交面积为8.17万㎡,占总成交面积的5.4%。

  图 2010年太原各区域板块土地成交情况

  从表中可以很直观的看出,2010年太原土地成交市场主要还是以小店区为主,占比为41%。我们分析认为,这与09年小店区的大幅度供应有很大的关系,而且这也很符合太原市“南移西进”的战略规划。我们预测明年小店区也必将为称为土地市场的热门区域。

  成交结构

  图4-8 2010年土地成交类型占比图

  由上图可知,2010年太原土地市场仍以住宅、商业的综合用地为主,占比为57%。

  十、土地成交价格

  图4-5 2008-2010年太原市土地成交价格

  数据来源:CRIC

  2010年太原土地市场价格大幅上涨,与去年相比上涨了85.27%。从这也可以看出未来三五年内,太原市商品房价格的走势将继续保持上扬。

  从区域土地成交价格来看,小店区和杏花岭区比去年有较大增幅,迎泽区基本持平,这表明了目前小店区和杏花岭区的土地资源正受到热捧。

  万柏林、晋源与尖草坪区由于有工业用土地成交,平均价格比去年略低。

  十一、项目活动

  2010年,全市共有33个楼盘项目进行了35次推案活动,共计推出198.73万平米,约13532套住宅,其中80-120平米的二房或三房是主推户型。

  全年全市各项目共举行39场大、中型活动,活动主题以项目开盘为主,还有组织新业主进行世博游等主题活动,内容丰富,为各楼盘项目吸引了大量的客户。

  十二、报广投放监测

  2010年,本市房地产企业报广投放共计1301次,其中太原晚报以45%的投放比例成为首选,其次是山西晚报和山西青年报,约占总投放量的29%和18%。

  从投放广告的项目分布区域来看,小店区占41%,其次是杏花岭区占32%,万柏林区占21%,这与目前各区域的项目开发数量基本接近。

  投放总金额排名中,恒大名都项目以1209.6万元排名第一,星河湾以1135.7万元排名第二,万达广场项目以1000.47万元排名第三。从广告投放金额前十位项目来看,仅摩天石一家为本地房企开发,其余9个项目均为外来房企开发。

  十三、2011年展望

  当前,房地产开发企业也的确很难通过银行系统和股市获得资金,但通过信托、债券、海外融资、理财产品等渠道还是能获得资金。最关键的资金来源,还要看房地产销售回笼。

  CPI中并不包含房价指数,但是,房地产市场是重要的“货币蓄水池”。房地产价格涨幅不大、股市走熊,流动性就会窜至各种小宗商品。猪肉价格上涨是CPI新高的重要原因,但CPI新高的原因是综合性的,房地产调控也是一个重要原因。

  因此,由于GDP继续保持高增长,给房地产调控从紧保留了更多空间,同时CPI高企,加息的压力将越来越大,2011年房地产业风险加大。

 

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