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2010至2011年房地产法律法规政策综述

发布时间:2011-07-20

  2010至2011年房地产法律法规政策综述

  365体育投注免费投注优惠_365体育投注手机版中文_365体育投注 4799点c0m法律事务部

  1998年住房体制改革之后,尤其是进入新世纪以来的十年,堪称我国房地产发展史上的“黄金时期”,随着住房制度改革、经济持续快速增长、加入WTO等多种因素的推动,我国房地产业发展取得了辉煌成就。房地产业作为我国国民经济发展支柱产业,同时,也暴露出来一些问题和矛盾,比如住房价格持续高涨、住房保障滞后等。站在2011年这样一个新世纪前十年末的特殊时点,对我国房地产业发展行进行回顾、总结成绩、反省不足、思考对策,很有现实意义。

  2010年国家围绕房地产业出台了一系列的法律、法规、政策。宏观调控一轮接着一轮。陆续推出国十一条、国十九条、新国四条、新国十条、国八条等一连严厉调控措施,相关部门和地方的配套措施也多不胜数,这些措施都集中在抑制投机性需求、增加供给、加大保障房建设力度和加强房地产市场监管等几个方面。2010年也是“土地调控年。”多次上调银行利率,提高土地出让金首付比例、囤地清查、土地增值税清缴、调高土地税预收比例等措施,促使企业拿地更谨慎,囤地现象初步遏制。2011年继续延行往年的365体育投注手机版中文,在房地产信贷政策、土地政策、税收政策都再度加码。各地纷纷出台限购令细则,目前全国已有24个市县正式步入限购时代,国十条-国五条-国八条,限购政策部署由松到紧,可以看出国家对调控房地产市场的决心。为达到抑制过高的房价,规范房地产市场,使得房地产健康平稳的发展,除了政策性的规定外,国家同时出台了系列法律、法规、规章。如《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《商品房销售明码标价规定》、《房地产经济管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》等,加大了对房地产市场的调控力度。这些法律、法规、政策的出台标志着国家对房地产业既有打压,又有支持。现在正是我国房地产领域深度调整的时期,相关的法律法规在公众及社会各界的关注程一度直很高,由于房地产设计部门众多,受众面甚广,在实务操作中有很多政策性文件在发挥着重要的作用。再此收集2010年至2011年部分的法律法规政策性的文件,作为梳理,有以下几个方面的特点, 希冀具有可读性、参照性。

  一、坚持房地产市场化,严厉调控商品房市场,打击商品房市场的投机行为,抑制商品房价格过快的上涨,保持商品房市场的规范运行。

  2010年1月10日,国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。又称“国十一条”明确二套房贷首付不得低于40%,

  2010年4月,为稳定楼市,促进楼市健康平稳发展,国务院出台了新的房地产政策、房贷新政等若干文件,老百姓将其称为“房产政策国十条”。国十条全面规范了购房主体,原来的购房贷款主要以个人为单位,不涉及未成年子女主体,这次的政策约束主体已扩大并已经明确涉及到本人、配偶及未成年人。政策对首套住房的约束为面积90平方米以上,由此可知现国家提倡小户型住房,此前,若贷款购买首套房且面积在90平方米以下,很多地方可按20%比例缴首付款。现在只要是贷款购房,不论是否首套及面积大小,均要按30%及以上比例缴首付款。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

  同年4月14日, 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。其中提出了四项措施,被称之为“新国四条”。其中最严厉的要属:对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

  4月17日,国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,房地产市场出现积极变化,房价过快上涨势头得到初步遏制。

  为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展,必须进一步做好房地产市场调控工作。“新国八条”在此背景下出台。新国八条再次强调“对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。”

  国十一条、国十条、国四条、国八条看从国家对房地产的限购政策部署由松到紧,2010年5月北京率先在全国实施限购令之后,继后限购令版图就不断扩大,去年下半年上海、广州、深圳、天津、大连、南京、杭州、宁波、温州、苏州、厦门、三亚、海口、福州、兰州等15个城市先后推出楼市限购政策。其中,部分城市在这项政策中都注明了“有效期限”至2010年12月31日。到了年底,福州、海口、厦门等城市分别宣布将继续执行原本“到期”的商品房限购政策。而到了2011年年初,限购令又迅速从一线城市及热点二线城市迅速蔓延至二三线城市,比如郑州、太原、武汉、昆明、济南等都开始实施限购,限购城市数量从2010年年底的16个,增加到了20多个。2011年1月11日,太原出台限购令;为便于“限购令”落地,太原市政府继住房“限购令”之后,2月19日又出台《太原市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》(并政发【2011】5号)(以下简称《意见》)。作为太原市出台的住房“限购令”细则,不仅在实践中更具可操作性,而且将限购房屋范围从“新建商品住房”扩大到了“住房”,将“二手房”也囊括其中。限购令的纷纷出台标志着房地产市场进入到新一轮的调控期,对于稳定房价无疑具有积极作用。

  二、加紧建设保障房,经济适用住房、廉租房、公共租赁住房,健全保障机制,建立健全合理的住房保障体系。

  2010年1月21日,国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。《通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

  2010年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国十条中,强调调整住房供应结构,保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门,将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同,确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区,要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。国十条对于原先争义特别大的保障性住房,明确了责任主体,是一个非常好的进步。

  6月12日住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。这份指导意见弥补了长期以来“夹心层”住房政策缺位,是解决“夹心层”住房困难的有力举措。

  2011年新国八条严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求。在新增建设用地年度计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

  住建部公布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》规定,经济适用住房购房人在取得完全产权以前,只能用于自住,不得出售、出租、闲置、出借,也不得擅自改变住房用途。对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房,或者擅自改变住房用途且拒不整改的,按照有关规定或者合同约定收回,并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

  住房城乡建设部、民政部、财政部联合印发了《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借,日常管理和维修养护资金不落实,准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题,做出了有关规定。

  可见在建设保障房,经济适用住房、廉租房、公共租赁住房政策方面,国家不遗余力出台一系列的法律政策,(1)加大保障性住房供地、资金和配套设施建设支持力度,优先安排保障性住房建设用地,扩大保障性住房建设用地供应量和供应比例,确保具体地块落实。加强住房保障政策支持和资金筹集,建立保障性住房建设投融资平台,为保障性住房建设提供资金保障。(2)加快公共租赁房建设,进一步增加保障性住房有效供给,加快廉租房、经济适用房、公共租赁房、棚户区改造和旧城改造等保障性安居工程建设,重点发展公共租赁房,建立完善公共租赁房政策,支持鼓励社会力量参与公共租赁房建设。通过配建、收购等方式,多渠道增加公共租赁房供应和保障性住房房源,切实解决低收入家庭住房困难。对已经列入保障性住房的建设项目,加快各项建设手续办理和工程建设进度,确保按时交房;对已具备配租配售条件的,按照公开、公平、公正原则,做好配租配售工作。

  三、国家对房地产业的调控多渠道,多方面的进行,在财政金融、税收 、信贷等方面的调整

  2010年10月,12月、2011年2月,中国人民银行连续三次加息,同时住建部也调整住房公积金存贷款利率,五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点,由4.30%上调至4.50%。央行连续加息,会在一定程度减弱楼市的购房需求,最终会影响到房地产市场的供需关系和房价走势,与以往住房公积金调息不同,在今年的两次住房公积金调息中,一个明显的变化就是“住房公积金支持保障性住房建设项目贷款利率也相应调整”。

  国十条在信贷政策上首次实行差别化对待,甚至出现贷款利率不得低于基准利率的1.1倍的规定,要求税务部门要认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

  2010年 9月29日,三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。规定,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

  央行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》规定,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。

  新国八条调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。相比之前执行差额收取营业税,新“国八条”再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得 5年内房源再交易成本将明显上涨,将明显遏制过度炒作。其次,对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查,将有效地遏制部分开发商过快上涨价格。预计各地区将陆续出台房价的抑制措施。第三,加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。目前部分城市存在明显的避税现象,导致了楼市调控的部分措施作用减弱。预计调控很快将弥补这部分漏洞,部分城市的二手房交易可能增加税费在一倍以上。第四,严格执行个人转让房地产所得税征收政策,个税很可能开始按照20%收取,如果严格收取将给市场调控带来相比房产税更有效的作用。

  2010年 5月26日,国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。6月3日,国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定,除保障性住房外,东部地区省市预征率不得低于2%,中部和东北地区省市不得低于1.5%,西部地区省市不得低于1%。国税总局一周以来第二次出台有关土地增值税的政策措施。在《通知》中,国税总局不仅从清算,还从预征、核定征收等方面对土地增值税政策进行明确。其中,划定土地增值税预征最低限,要求地方政府6月底前上报清算工作计划,以及明确核定征收率原则上不得低于5%等内容最受市场关注。国家在短时间内再次念紧箍咒无非是希望能进一步达到合理调节房地产开发收益,充分发挥土地增值税调控作用。

  四、新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》将我国的拆迁立法进程提上了一个新的里程碑。

  中国城市房屋拆迁制度始于上个世纪90年代。

  1991年6月1日,国务院发布我国第一部系统规范城市房屋拆迁行为的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》,以配套当时的《城市规划法》。

  1994年7月5日,我国出台《城市房地产管理法》,由此拉开了房地产市场化序幕,开发商成为中国城乡建设的主力军。就在当年,中国开始推行分税制改革,地方政府开始逐渐倚重土地财政。

  2001年6月7日,国务院常务会议通过了对《城市房屋拆迁管理条例》的修改,并于当年7月1日起实施。修改后的条例,仍然没有区分公益和商业拆迁,其运作模式依然是建设单位向政府申请拆迁许可,获批后实施拆迁,发生纠纷由政府裁决;被拆迁人拒绝拆迁的,实行强制拆迁。由于在拆迁问题上,地方政府既是拆迁许可者,又是争议裁决者,无形中充当了强拆的支持者,理论上为“官商合谋”提供了现实的便利,这逐渐发展成为拆迁矛盾的根源。

  2007年3月16日,《物权法》出台。该法第42条规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序,可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益,征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。”

  2007年8月30日,《城市房地产管理法修正案》通过。其中规定:“为了公共利益需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”

  2007年12月14日,在国务院第200次常务会议上,《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)》是第一项议题。会议认为,这个条例直接关系人民群众切身利益,要求有关部门广泛听取意见进一步修改后,再次提请国务院常务会议审议,然后公开征求群众意见,再由国务院决定公布施行。

  在2010年1月29日和12月15日,国务院法制办两次就征收条例公开征求意见,开了行政立法两次征求意见的先例。

  2011年1月19日,国务院总理温家宝主持的国务院常务会议原则通过了征收条例。1月21日,国务院总理温家宝签署国务院令公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》。条例规定自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。

  新拆迁条例体现了立法的进步,同时在该法条中也突出了前所未有的亮点:

  亮点一:明确只有为了公共利益的需要才能征收。公共利益征收与商业开发征收彻底分开。

  亮点二:取消行政强拆,明确了征收主体必须是政府。

  亮点三:以市场价格作为补偿标准,先补偿后搬迁。

  亮点四:征收过程程序化,强调尊重被征收人意愿。

  亮点五:征收补偿额按市场评估价确定。

  五、新的政策、法律、法规加大了对房地产公司的监督管理,针对房地产第一二市场的交易行为作出的政策、法规规定体现在以下方面。

  2010年2月国土资源部出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。

  2010年4月13日住房和城乡建设部发布实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后,未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价对外销售。

  2010年4月,国十条对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

  9月27日,国土部、住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,明确企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的,都将禁止竞买资格。

  2011年1月,新国八条加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的,坚决纠正,严肃查处。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

  2011年3月国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》的通知中要求已取得预售许可和销售现房的房地产经营者,要在公开房源时,按照本规定实行明码标价。商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的,还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房,不得收取任何未予标明的费用。商品房经营者不按照本规定明码标价和公示收费,或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的,由县级以上各级人民政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章实施行政处罚。

  地方性法规方面,今年5月1日,山西新修订的《太原市城市房地产交易管理条例》将正式实施。《太原市商品房交易管理条例》主要解决了房地产交易管理上4个方面的问题:

  (一)解决部分历史遗留问题。新《条例》规定了对部分房屋因土地手续未完善的情况,先予办理房屋登记;开发企业被注销、吊销后,由买受人单方申请,另外,对备受社会关注的经济适用房转让也做出了相关规定,新《条例》第十六条规定,以划拨方式取得土地使用权的已购公房、经济适用房,转让时应缴纳房产总价1%的土地使用出让金。

  (二)进一步规范开发企业销售房屋的行为。如第十七条规定,开发企业在办理预售证前,要在银行设立预售款专用账户,并与银行签订监管协议,保证预售款用于工程建设,不得挪用。还明令禁止开发商在取得预售证前,不得以排号、吸收预订金和会员费等形式变相预售;而对于最常出现的房屋面积膨胀、缩水问题,《条例》也给予了明确规定,第23条规定,商品房销售按建筑面积或套内建筑面积计价,当事双方应当在合同中约定对面积误差的处理方式。如未进行约定,则按如下方式处理:面积误差在3%以内的,据实结算房价 <http://ty.fangqq.com/house/>;如超过3%,消费者有权退房。选择退房的,开发商应在30日内退还已付房款,并同时支付利息。选择不退房的,3%以内部分的房款由消费者补足,而3%以外的房款则由开发商负担,产权则归消费者。另外,消费者若对房屋面积有异议,还可委托具有相应测绘资质的机构进行测绘。

  (三)为依法进行房屋租赁管理提供法律保障。第三十三条将近年来新出现的5种情形纳入了房屋租赁管理范畴,具体有:将房屋以合资、合伙经营等名义提供给他人使用,不参与经营而获取固定收益的;将房屋以柜台、摊位、场地等方式提供给他人使用以及以贷抵租,而获取固定收益的;酒店、招待所等将客房或其他房屋提供给他人作为经营场所,由使用人支付约定租金的;将地下构筑物提供给他人使用而获取固定收益的;以其他方式变相转让房屋使用权而获取固定收益的。

  (四)规范中介服务行为。近年来,由于中介的不规范操作而导致二手房买卖发生争议的事例屡屡见报。因此,新《条例》第四十四条明确指出了中介的7种行为属违规行为:伪造、涂改、转让、租借中介服务资质证书、注册执业资格证书、执业资格注册章;在二手房买卖代理中,向委托人隐瞒房地产成交价格 <http://ty.fangqq.com/house/>,赚取非法差价;发布虚假房地产广告和信息,获取非法利益;与一方当事人串通损害另一方当事人利益;在两个以上房地产中介机构注册执业;收取当事人房款和定金;法律法规规定不得从事的其他行为。

  纵观国家两年内多次、多项调控措施频繁出台,既有金融、税收等经济手段,也有问责、限购等行政手段;既有给当前市场降温的短期措施,也有旨在促进市场长期健康发展的制度改革。说明政府对当前房地产市场存在的问题有了更清晰的认识。如果政策有效执行,将巩固和强化2010年一年来调控的效果,作用持续的时间也将更长。

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